재건축 안전진단 규제 완화, 안전 진단 통과 쉬워진다!

재건축 안전진단 규제 완화

 

 재건축은 자산을 가장 빠르게 증가시키는 투자로 알려져 있습니다. 최근 재건축을 방해하던 요소 중 하나인 안전진단 절차를 개선하는 발표가 있었습니다. 바로 12월 8일 재건축 안전진단 합리화 방안입니다.

 

 이번 발표로 개선된 것과 그로 인해 변하는 것이 무엇인지 알아보겠습니다. 시간 없으신 분은 굵은 글씨만 보셔도 무방합니다.

 

 

 

안전 진단이란?

 아파트의 노후도를 구조 안전성, 주거환경, 설비 노후도, 비용편익 총 네 가지 기준으로 점수를 측정하는 절차입니다. 항목별 가중치가 있으며, 점수 및 가중치를 계산하여 총점수를 측정합니다.

 안전 진단의 절차는 예비 안전진단, 1차 정밀 안전진단, 2차 정밀 안전진단 순서로 진행되며 1차 안전진단에서 받은 점수로 재건축 혹은 2차 정밀 안전진단이 정해집니다. 30점 이하는 재건축, 30점에서 55점 사이는 2차 정밀 안전진단을 진행하는데 2차 정밀 안전진단이 정말 통과하기 어려운 절차였습니다. 하지만 이번 개선안 발표로 안전진단 통과가 쉬워질 것으로 판단되는데 자세하게 알아보겠습니다.

 

재건축 안전진단 합리화 방안 핵심 내용

 재건축 안전진단 합리화 방안 보도자료를 보면 총 9페이지로 다 읽기도 벅찰 것입니다. 그중 가장 핵심이 되는 내용을 쉽게 풀어서 설명해 드릴 테니 걱정하지 말고 글을 읽어주시길 바랍니다.

 

1. 조건부 재건축 점수 범위 조정

기존 규정

• 재건축 : 30점 이하

• 조건부 재건축 : 30점~55점 (조건부 재건축 대상 아파트 적정성 검토 의무 시행)

개선된 규정

• 재건축 : 45점 이하

• 조건부 재건축 : 45점~55점 (조건부 재건축 대상 아파트 중 적정성 검토 선택적 시행)

 

안전진단 판정기준 개선안

 

 조건부 재건축의 점수 범위 조정이 중요한 이유는 조건부 재건축에 포함되면 2차 정밀 안전 진단을 받아야 하는데 이 단계가 통과하기 엄청나게 힘들었습니다. 하지만 이번 개선안으로 재건축 점수 범위가 대폭 상승하였으며, 이번 개선안에서 평가 항목별 가중치도 바뀌었기 때문에 45점 이하 점수를 비교적 쉽게 받을 수 있을 것으로 예상합니다.(가중치는 3번에서 설명)

 

 45점 이하는 2차 정밀 안전진단을 하지 않아도 되기 때문에 재건축 절차를 단축시킬 수 있는 장점이 있습니다. 또한, 45점에서 55점 사이의 점수를 받았다 하더라도 2차 정밀 안전진단(적정성 검토)이 선택적 시행으로 바뀌었으며, 이는 2차 정밀 안전진단을 안 한다는 의미로 해석할 수 있습니다. (자세한 사항은 2번에서 설명)

 

 

 

2. 2차 정밀안전진단(적정성 검토) 개선 - 조건부 재건축 지차체 위임

기존 규정

• 안전진단 30점~55점 : 모두 의무 시행

개선된 규정

• 안전진단 45점~55점 : 선택적 시행

 

2차 정밀안전진단 개선안

 

 기존 규정은 1차 정밀안전진단에서 조건부 재건축에 해당하는 점수를 받으면 2차 정밀 안전진단을 반드시 받아야 했습니다. 하지만 이번 개선안으로 인해 2차 정밀 안전진단이 선택 사항으로 바뀌었으며 모든 절차를 지자체에 위임하였습니다. 즉, 45점에서 55점 사이의 아파트를 지자체에서 판단해서 안전진단을 한 번 더 할지, 통과시켜 재건축할지를 결정하게 됩니다.

 

 과연 지자체에서 굳이 안 해도 되는 2차 정밀 안전진단을 할지 고민해보시길 바랍니다. 제 생각에는 특별한 경우가 아니라면 절대 하지 않을 것 같습니다.(다음 투표에서 이겨야 하기 때문입니다.)

 

3. 재건축 평가항목 배점비중 개선

 

평가항목별 가중치 개선안

 

 재건축 평가항목은 구조안전성, 주거환경, 설비 노후도, 비용편익 총 네 가지가 있으며, 총점수는 각 항목의 가중치가 포함되어 계산됩니다. 평가 항목 중 낮은 점수를 받기 힘든 항목은 구조 안전성입니다. 구조안전성 점수는 30년 이상 된 노후화된 아파트라 하더라도 높게 나오는 경우가 많으며 심지어 가중치도 50%로 큰 비중을 차지했습니다.

 

 구조 안전성에서 높은 점수를 받으면 주거환경이나 설비 노후도에서 낮은 점수를 받는다 하더라도 안전 진단을 통과하기 힘들었습니다. 하지만 이번 개선안으로 구조 안전성 가중치가 30%로 낮아지고 주거 환경과 설비 노후도가 각각 30%로 상향되었습니다. 이로 인해 안전진단 평가 점수를 받기 쉬워질 것으로 예상합니다.

 

4. 소급적용

 

소급 적용 가능 여부

 

 기존 재건축 진행 중인 단지들도 소급적용으로 개정된 규정을 적용받습니다. 즉 현재 적정성 검토를 완료하지 못한 단지는 적정성 검토를 하지 않아도 된다는 의미입니다.

 

 

 

 12월 8일 발표된 재건축 안전진단 합리화 방안에 대해 알아봤습니다. 내년 1월부터 적용 예정인 이 개선안은 재건축 단계 중 안전진단 기준을 완화해 줌으로써 재건축을 장려하는 느낌을 주는 발표였습니다. 어떤 지역이 가장 수혜를 받을지 찾아보는 계기가 되었으면 하는 바람이며 성공적인 투자 하시길 바랍니다.

 

 

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